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彎道超車:互聯網+房地產眾籌
2015-07-09

在合力縱橫、無憂我房“A輪融資暨新品發布會上的講話

中國房地產學會執行會長、中國管理科學研究院企業管理創新研究所所長  陳貴  201578

 

    各位大家下午好!非常高興出席無憂我房融資路演的活動,剛才跟苗會長說,昨天我和董藩半夜通電話聊天,他說房地產變了,我們以前經常給別人上課,我最近經常聽年輕人講房地產,很有啟發。今天確實也是帶著崇敬的心情來向年輕人學習的。剛才,聶會長和苗會長兩位會長講了房地產市場相關情況。今天想就眾籌”提點看法,一切學習和分享。翻譯自國外crowdfunding一詞,即大眾籌資或群眾籌資,香港譯作「群眾集資」,臺灣譯作「群眾募資」,我們特別回避集資”敏感詞,叫眾籌。眾籌結構要具備三個條件,第一個是要有發起人,第二個要有支持,第三個要有平臺。現在互聯網+的時代,金融、地產互聯網融合,是一個時代的潮流,所以,國務院出臺了互聯網+2025十年行動目標,所以我說中國房地產時代確實變了。

 

  

 

  我們房地產在眾籌這個領域,房地產模式創新是最早的,早起開發商自有資金很少,多數是空手套白狼。大家都知道,房地產發展開發銷售模式,從開始賣樓花,賣樓盤,房地產預售一路走過來的。房地產行業是一個資金密集型的產業,隨著房地產融資成本的增加,土地價格的升高,庫存加大,所以創新驅動發展顯得時不我待。

  

  房地產眾籌模式,僅僅適合在一線和部分二線城市可以實行,房價預期下降的三四線城市,眾籌是不合適,危險的!根據時間階段現在分幾個階段,拿地之前,拿地以后,開始開發,預售之前,拿到預售許可證和竣工銷售預售,存量物業管理等。大家普遍認為房地產眾籌分為:融資型,營銷型,定向型,理財,競價式的彩票型,還有房地產信托基金Reits。

  

    眾籌的過程中,因為是房地產在整個一路發展的過程中不斷的創新,所以我認為“眾籌”理論與實踐應該從房地產業開始。房地產眾籌,根據融資量,比如說MOMA,一月份這個,融資量在兩千萬左右,根據開發商業務流程的實際情況,根據開發商項目不同的發展階段,采取不同的眾籌模式。

    強調一,房地產的眾籌。由于司法監管手段滯后,這樣的創新都是在法律法規紅線邊緣行。當然,體制機制模式的創新就是要適度的違規違紀甚至違法大潮中謹慎踐行,互聯網金融搞的傳統金融群情激昂,打車專車軟件,弄得各地硝煙四起。所以我說房地產眾籌,要講的一點,在司法上,眾籌和非法集資到底有什么區別?

 

  

 

  房地產眾籌當中,簡單可以認為“讓我們客戶成為我們的房東,就是房地產眾籌的基本概念。但是我們在眾籌的過程中,你怎么去守住法律的底線,這就非常重要,否則,就構成了非法集資。現在產品在吸引民間資金的過程中,你絕對不能承諾投資回報率,高回報利誘,這一點還是普遍現象,你不能承諾會讓他賺多少錢,如果你在眾籌的過程中承諾了會有什么樣的數字,會有什么樣的比例,就可能涉嫌“非法集資罪”。房地產眾籌的合法性,就要切記,把你的投資人真正的成為購買者,這是在互聯網+的時代眾籌模式熱火朝天發展階段,提出的一點不成熟的建議,法律永遠是是滯后的,法律是需要敬畏的,但我們還得風雨兼程。金融和法律知識儲備,是必須的。

  

  再講一條,房地產眾籌,互聯網金融和顛覆式行業創新,現在看來,關鍵是平臺的信用水平,平臺信用風險管控能力,客戶需要保護,平臺身要有保護的意識,一旦違規,的合同違約根本不受法律保護,募集資金的人遇到風險就可以集體訴訟合同違約,你到法院打官司沒有法律依據和法律支持支持,所以我說誠信房地產眾籌平臺和參與群眾社會誠信體系結合在一起,才可以實現雙贏,全社會才會共贏。

  

    最后我想的現在的房地產創新都在是蓋房子,賣房子兩個領域,隨著中國30年的快速發展,房地產存量資產相當巨大,如果誰有本事做這樣一個眾籌平臺,全國人民的自主商品房,不動產存量資產,針對從來沒有做過杠桿的資產,全部交給你運作,這是一個多大盤活資產,可能就會成為中國的首富,沒有誠信,這不可能實現。

    最后,預祝無憂我房”團隊融資順利,舍命前行,創造輝煌。敬請各位,關注房地產開發創新,也要關注房地產存量資產。

 

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